“深圳每四个买二手房的人里，就有一个直接付清，广州超半数买家选择全款。刚需家庭正成为全款主力——200万以内房源占44.7%，背后是门槛降低、省息心理和持有成本考量。当房子从金融品回归消费品，业内提醒：住房消费正走向K型分化，适合自己的付款方式才是最好的。”
有朋友问我：现在买房的人是不是都不贷款了？我说没那么夸张，但这个变化确实真实存在，而且数据越看越有意思。今天就用问答的方式，把「全款买房变多」这件事掰开聊清楚。
问：全款买房的人到底多了多少？
答：拿数据说话。据深圳贝壳研究院7月21日发布的数据，2026年上半年深圳二手房成交中，全款买家订单占比达到25.3%，比去年同期高出6.3个百分点——相当于每四个买二手房的人里，就有一个直接付清。
广州更明显。据广州中介行业协会统计，6月全市二手房按揭成交占比只有45.08%，也就是说超过一半的买家选择了全款，这个按揭比例比5月还下滑了5.82个百分点，今年2月一度低到36.92%。
问：都是有钱人在全款吗？
答：恰恰不是，最有意思的地方就在这。乐有家研究中心统计了近3年深圳不同总价段的全款占比，发现一个「两头热」现象：1500万元以上豪宅，2026年前7个月全款占比34.6%，这不奇怪；但300万元以内的刚需房，全款占比从2024年的15.7%一路升到了24.4%，涨得比豪宅段还猛。
深圳贝壳研究院的数据也印证了这一点：全款成交的房源里，200万元以内的占44.7%，90平方米以内的占73.7%。换句话说，全款主力其实是买小户型、低总价的普通家庭。
问：为什么刚需也开始全款了？
答：我看下来主要是三笔账。
第一笔是门槛账。房价经过几年回调，低总价房源变多了。据克而瑞监测，2026年上半年广州成交总价200万元以下的房源套数占比约62%，90平方米以下小户型占比约51%。总价下来了，攒够全款这件事从「不可能」变成了「凑一凑够得着」。
第二笔是利息账。房贷是长期负债，三十年的利息累计下来是一笔大钱。在房价不再普涨的预期下，不少人觉得省下的利息比拿这笔钱去理财的收益还实在，有购房者接受采访时就直说「不想再背债了」。
第三笔是心理账。买这类低总价房源的家庭，很多是用来出租、给老人住，出于控制持有成本的考虑，更愿意一次结清，图个干净利索。
问：这个变化说明楼市在变好还是变坏？
答：说白了，它说明的不是好坏，而是逻辑变了。过去二十年的主流打法是「能贷尽贷」，用两三成首付撬动整套资产，赌的是房价涨幅跑赢利率。现在这套公式不灵了——据公开数据，2025年四季度全国个人住房贷款余额约37.01万亿元，比2023年初的高点减少了近2万亿元；居民部门杠杆率从61.4%回落到59.4%，房贷增速已经连续11个季度负增长。
一边是全款买房的人变多，另一边是有房贷的人在提前还贷。两件事指向同一个方向：居民在主动降杠杆，把房子从「金融品」当回「消费品」来对待。
问：普通人现在该怎么看这件事？
答：我个人的理解，全款潮不是让你去学着全款，而是提醒你换个思路看房子。业内研究者普遍的判断是，住房消费正在走向「K型分化」——极致性价比的刚需盘和高端改善盘两头热，中间段偏冷。深圳300万到1000万总价段的二手房交易占比这几年持续下滑，就是佐证。
如果你是自住刚需，量力而行永远是第一原则：现金充裕、厌恶负债，全款省心；手头紧但收入稳，合理利用低利率贷款也完全没问题，没必要为了「无债一身轻」掏空家底。房子回归居住属性之后，适合自己的付款方式，才是最好的付款方式。
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